Vastgoed

We leggen in ons team enorm de nadruk op de afstemming van de waarden van (potentiële) fondsen en managers op onze eigen waarden. Van de managers die we in onze portefeuille hebben opgenomen, neemt 100% deel aan de jaarlijkse beoordeling Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) en rapporteert 100% volgens de SFDR, hetzij onder artikel 8 dan wel onder artikel 9. Op één manager na hebben al onze managers de PRI van de Verenigde Naties onderschreven. Ook zijn ze zonder uitzondering door onze ESG- en IMP-scorekaartbeoordeling gekomen met het predicaat ‘professional’ of ‘leider.’

Een opvallende ontwikkeling in 2022 was de toename van de CO2-uitstoot van de portefeuille in vergelijking met 2021. Terwijl de wereld steeds verder van corona herstelt, veerden de economische bedrijvigheid en daarmee ook het energieverbruik in 2022 terug naar het niveau van vóór de pandemie. Dat maakt onze taak als verantwoorde beleggers nóg belangrijker: namelijk dat we onze managers op de voet volgen en actief aanspreken om verandering te bewerkstelligen. 

Eén manier waarop we dat goed kunnen doen, is voortdurend de kwaliteit van onze verzameling van CO2-uitstootgegevens verbeteren. Dat stelt ons in staat om een specifiekere conversatie met managers te voeren. De gewogen gemiddelde uitstootdekking broeikasgassen van de portefeuille bedroeg 92%. De dekking van de door ons geselecteerde managers varieert van 60% tot 92%. Transparantie over ESG vormt de basis voor het verbeteren van de operationele prestaties van de investeringen in een vastgoedportefeuille en voor de voortgang richting duurzame reële activa. Met dat in het achterhoofd gaan we met onze managers in gesprek over het verbeteren van het verbruik op het niveau van de activa en over uitstootgegevens over broeikasgassen. 

De fondsen waarin we in 2022 belegden, hebben niet alleen organisatiebreed beleid over ESG maar daarnaast ook systemen en procedures die ervoor moeten zorgen dat dat beleid daadwerkelijk wordt nageleefd. Zo heeft een van de managers waarin we in 2022 belegden een extra gedragscode voor leveranciers gepubliceerd. Aan die code hebben alle leveranciers zich bij alle ontwikkelprojecten en aan de operationele kant te houden. In die code wordt gevraagd om veilige arbeidsomstandigheden, een redelijke arbeidsduur en redelijke lonen, wordt kinderarbeid/mensenhandel/slavernij verboden en wordt verder aangedrongen op vrijheid van vereniging en veiligheid van gegevens.

We proberen in lijn met onze waarden te beleggen. Dat is volgens ons ook wat de wereld nodig heeft. De bevolking van Europa vergrijst en er zijn belangrijke gaten in de maatschappelijke infrastructuur, zoals in de gezondheidszorg en het onderwijs.

We hebben ons in 2022 vastgelegd op een Europese impactstrategie die aan zeven SDG’s wil bijdragen door in de maatschappelijke infrastructuur te investeren: gezondheidszorg en onderwijsfaciliteiten, sociale en betaalbare huisvesting naast gebouwen voor de rechtsgang, hulpdiensten en diensten van algemeen nut. Het fonds stelt zich een tweeledig rendementsdoel: het realiseren van financieel rendement en het creëren van positieve maatschappelijke en milieu-impact in de gemeenschap. We zijn er sterk van overtuigd dat we door deze investering een positieve uitkomst kunnen realiseren: het afstemmen van vermogen op de lange termijn en purpose-gedreven oplossingen voor maatschappelijke en milieuproblemen.

Met het oog op de bijdrage van de gebouwde omgeving aan de mondiale uitstoot hebben we besloten in 2023 de nadruk te leggen op klimaat en CO2-afbouw, mede in combinatie met onze eigen methodiek voor het meten van CO2.

De ambitie van het team gedurende 2022 was om alle managers in de portefeuille te beoordelen aan de hand van onze eigen ESG- en IMP-scorekaart, en om daarna met die managers in gesprek te gaan. De reden: ons toezicht op de positie van iedere onderliggende manager ten aanzien van ESG en verantwoord beleggen verbeteren. Het team heeft dat doel bereikt en bouwt nu voort op een sterk fundament van informatie. 

Met de inzichten die we in 2022 hebben opgedaan, hebben we in kaart kunnen brengen waar bepaalde managers bij de concurrentie voor- of achterlopen. Ook bleek er duidelijk ruimte voor verbetering: het beleid is vaak beter dan de praktijk. Verrassend is dat niet: duurzaamheid en verantwoord beleggen bevinden zich bij vastgoedfondsen nog in de kinderschoenen. ‘Al doende leert men’ is de beste omschrijving voor de huidige praktijk bij managers en ook de richtlijnen van toezichthouders en beleidsmakers zijn een kwestie van ‘werk in uitvoering’.

Het plan in 2023 is om speciale onderwerpen aan te kaarten bij onze managers, met name het klimaat, naast ons engagement op gebieden waar managers mogelijk achterblijven. We hebben nog een lange weg te gaan, maar zien hier een kans om positief invloed uit te oefenen, zoals blijkt uit het IMP-onderdeel van onze beoordeling.

Tegen die achtergrond registreerden we in 2022 ten opzichte van 2021 een toename aan leiders van 25% naar 43%, een daling van professionals van 49% naar 41,7%, een daling van nieuwkomers van 19,4% naar 15,3% en een afname in achterblijvers van 4,5% naar geen.

Bij de IMP-beoordelingen signaleren we dat er in 2022 in vergelijking met 2021 sprake was van een toename van het aantal fondsen dat (mogelijk) schade veroorzaakt van 14% naar 17,4%, een daling van het aantal fondsen dat schade voorkomt (van 78% naar 75,6%), naast ook een stijging van fondsen die positief aan de maatschappij bijdragen: van nul naar 6,9%. Onze allocatie aan fondsen die aan oplossingen bijdragen staat vooralsnog op nul.