Vastgoed

Van de vastgoedportefeuille is 86% belegd in fondsen die maatschappelijke en milieuschade voorkomen. Daarnaast is 7% belegd in fondsen die positief bijdragen aan de maatschappij. Ook goed nieuws is dat de allocatie naar fondsen uit de categorie ‘veroorzaakt (mogelijk) schade’ is gedaald van 17% in 2022 naar 7% in 2023. Een duidelijk signaal van de rotatie uit beleggingen uit het verleden die niet meer passen bij onze ESG- en VB-benadering. Onze focus is nu om ervoor te zorgen dat bestaande fondsmanagers een sterke ESG-prestatie voortzetten, de risico’s beheersen, kansen voor verduurzaming optimaal benutten en de portefeuille toekomstbestendig maken. Zie ook figuur 16.

Door de hoge renteomgeving was 2023 wereldwijd een moeilijk jaar voor de vastgoedsector. We constateerden een tweedeling binnen het beleggingsuniversum: ESG-leiders gingen onverminderd door met de uitvoering van de ambitieuze strategie, mede dankzij sterke teams, hulpmiddelen en rapportages. Kleinere fondsmanagers met minder uitgekristalliseerde ESG-teams en -strategieën deden daarentegen bij de ESG-inspanningen een stap terug: de focus werd vernauwd tot de meest financieel materiële ESG-punten. Fijn is dat de vastgoedportefeuille van Anthos de sterke ESG-prestatie en de inzet voor continue verbetering heeft weten te handhaven. Op fondsén beleggingsniveau.

Vastgoedbeheerders hebben in 2023 met nogal wat macro-economische tegenwind te maken gehad. De financiële materialiteit van ESG stond daarom hoog in het vaandel. Onze fondsmanagers integreren materiële ESG-kwesties in beleggingsanalyses en besluitvormingsprocessen. Dat wil zeggen: een formele beoordeling van de risico’s en -kansen in combinatie met integratie in de besluitvorming. ESG-factoren kunnen op diverse manieren de waarde aantasten, zoals wordt geïllustreerd in de onderstaande tabel.

Bij vastgoedbeleggingen bestaan financieel materiële ESG-kwesties onder meer uit energiebeheer, water- en afvalbeheer, de fysieke gevolgen van klimaatverandering, biodiversiteit en arbeidsomstandigheden in de hele keten. Door middel van onze ESG-beoordelingen en -engagementtrajecten in 2023 hebben we ervoor gezorgd dat deze punten door onze fondsmanagers zijn opgepakt. Anthos is een GRESB-belegger (voorheen Global Real Estate Sustainability Benchmark) en we maken bij onze ESG-integratieactiviteiten gebruik van de GRESB-portefeuillebeoordelings- en CO₂-uitstootgegevens. Met deze instrumenten hebben we transparantere en vergelijkbaardere gegevens voorhanden voor al onze fondsen, aan de hand waarvan we kansen en risico’s in onze portefeuille kunnen opsporen.

De vastgoedportefeuilles van Anthos deden het beter dan de GRESB en het gemiddelde van de concurrentie in de GRESB-index. In die benchmark worden de prestaties beoordeeld op materiële ESG-componenten als corporate governance, beheer, uitstoot broeikasgassen, energie, water, afval, huurders en gemeenschap. Hoewel er voor alle portefeuilles een ‘Green Star’ in de wacht is gesleept (maatstaf voor een sterke absolute resultaatontwikkeling) liepen de GRESB-scores sterk uiteen, vooral voor wat betreft emissie-intensiteit.

Voor fondsen die op een bepaald ESG-punt bijzonder goed scoorden, hebben we contact gezocht ten bate van een benchmark voor best practice. Weer andere fondsen kregen te maken met actieve monitoring en engagement als ze op materiële punten achterbleven (om samen een routekaart te ontwikkelen richting een betere prestatie). Op die manier wordt zeker gesteld dat de portefeuille een sterke ESG-ontwikkeling handhaaft. Een ontwikkeling die tegemoetkomt aan de verwachtingen van de markten, toezichthouders en stakeholders en die de portefeuille toekomstbestendig maakt voor wat betreft klimaattransitierisico’s en gestrande activa.

Een voorbeeld van een fonds in de portefeuille dat positief bijdraagt aan de maatschappij is een Nederlands woningen-fonds dat conform VB-beginselen investeert in kwalitatief hoogwaardige, betaalbare en duurzame woningen. Het fonds heeft een GRESB-score van 5 sterren en heeft gedetailleerde en specifieke klimaat-KPI’s geformuleerd aan de hand waarvan de vorderingen ten opzichte van de doelstellingen voor de energie-efficiëntie en de uitstoot worden gemeten. Dat fonds meldt tevens de verwachte kapitaalinvesteringen voor ESG-verbeteringen op transparante en commerciële wijze. Het maakt zich verder sterk voor maatschappelijke en milieukenmerken en wordt geclassificeerd als een SFDR artikel 8-fonds. Vier van de SDG’s van de Verenigde Naties worden door het fonds gesteund: betaalbare en schone energie, waardig werk en economische groei, duurzame steden en gemeenschappen, en klimaatactie.

Vastgoed (direct en indirect) is goed voor circa 40% van alle uitstoot van broeikasgassen wereldwijd (UNEP FI, 2022). De netto-nul ambitie vergt dan ook ingrijpende veranderingen van de sector en brengt uiteenlopende transitierisico’s met zich mee, onder andere dat niet-duurzame gebouwen minder interessant worden in de markt, meer wet- en regelgeving en informatievereisten, eisen die in de toekomst aan de energieverbruiksintensiteit worden gesteld, moderniseringseisen aan gebouwen, evenals kansen om in te spelen op het toekomstbestendig maken van activa, en aanvullende oplossingen aan cliënten op het gebied van duurzame energie en energie-efficiëntie. We onderkennen dat de kasstromen uit vastgoed evenals de toekomstige waarde van de activa zelf worden bedreigd door klimaatrisico (fysieke en transitierisico’s). Klimaatverandering is dan ook een van de meest materiële risico’s (en kansen) in de portefeuille. En dus is het van belang om klimaataangelegenheden in de beleggingsbesluitvorming te integreren, willen we duurzaam rendement op de lange termijn kunnen bieden. Het voornemen is om in 2024 de focus verder te leggen op dat meest materiële risico (en die meest materiële kans), namelijk klimaatverandering en CO₂-afbouw. Voor al onze fondsen wordt een klimaatstrategie uitgerold, in combinatie met de nadruk op maatschappelijke waarde binnen de gemeenschappen waarin we investeren (plus de daarmee samenhangende ketens).